gez. Jennifer Puls/Karina Schulze
Das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ ist zum 1.1.2019 in Kraft getreten, nachdem es am 21.12.2018 im Bundesgesetzblatt verkündet worden war.
Zum Gesetzestext neu hinzugefügt wurde u.a. in § 578 BGB Absatz 3 eine Regelung zum Schutze solcher Mietverhältnisse, die eingegangen werden, um angemietete Räume aus vornehmlich sozialem Interesse, Personen zu Wohnzwecken zu überlassen. Bisher sind solche Mietverhältnisse ohne Grund kündbar und nach dem Urteil des BGH tritt bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch nicht nach § 565 BGB der Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Dritten ein. (Siehe hierzu auch der Praxisleitfaden „Soziale Träger in den Rollen als Mieter und Vermieter“)
Um solche Mietverhältnisse sowie die Personen der entsprechenden Wohnungen zu schützen, wird die Anwendbarkeit von Vorschriften des Wohnraummietrechts zum Kündigungsschutz, zur Mieterhöhung, zur Befristung, zum Vorkaufsrecht und zur Kündigungsbeschränkung auf gewerbliche Mietverhältnisse über Räume, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder von anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege angemietet werden, erweitert.
Achtung! Bestehende Mietverhältnisse können von der Neuregelung allerdings nicht profitieren. Der neue § 578 III BGB gilt nur für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung am 1.1.2019 abgeschlossen werden.
Zukünftig gelten für die oben genannten Verträge folgende Neuerungen:
1. Voraussetzung ist, dass ein anerkannter Träger der Wohlfahrtspflege Räume durch Vertrag anmietet, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen.
Der Begriff des anerkannten privaten Trägers der Wohlfahrtspflege knüpft an die Formulierung in § 549 Absatz 2 Nummer 3 BGB an. Der Begriff ist weit auszulegen, er orientiert sich auch an der Regelung in § 66 der Abgabenordnung. Ausgenommen sind private Personen, die nur gelegentlich aus sozialem Interesse tätig werden.
Bereits bei Vertragsschluss muss der Wille des Mieters zum Ausdruck kommen, die Räume an Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen. Das Wohnen muss nicht alleiniger Zweck sein. Die Überlassung kann auch weiteren Zielen, etwa therapeutischer oder pädagogischer Art, dienen. Es muss der Wille bestehen, den Raum an Personen zu vermieten, die größere Schwierigkeiten bei der Wohnraumsuche haben als der Durchschnitt der Interessenten in dem betreffenden Gebiet.